Donazione immobiliare: finalmente una novità importante

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Donare un immobile senza “bloccarlo”: cosa cambia dal 18 dicembre 2025

Per molti proprietari di immobili, donare una casa, ad esempio ad un figlio, è sempre sembrata la soluzione più naturale anche ai fini di contribuire alla famiglia di figli e nipoti: “regalo un appartamento a mio figlio, così è sistemato”.
Eppure, per anni, questa scelta è stata spesso sconsigliata per un motivo molto concreto: un immobile donato diventava difficile da rivendere successivamente da chi lo riceveva.
Il problema non era la donazione in sé, ma ciò che poteva accadere in ambito ereditario, con effetti diretti su compravendite e mutui.
Perché prima la donazione “rovinava” la vendibilità dell’immobile

Fino a oggi, chi acquistava un immobile proveniente da donazione (e quindi anche le banche che dovevano iscrivere ipoteca sull’immobile) temeva il rischio di finire coinvolto in una contestazione da parte degli eredi legittimari del donante.
La cosiddetta azione di restituzione era l’azione che poteva colpire chiunque avesse acquistato dal donatario il bene ricevuto in donazione. Questa azione poteva essere promossa da un erede del donante (il cosiddetto legittimario, in pratica coniuge e figli) per “riprendersi” il bene donato quando la donazione aveva leso la sua quota di legittima.
Ed è proprio questa possibilità che, storicamente, ha reso prudente il mercato:
 

• un acquirente poteva essere in perfetta buona fede,
• ma rischiava comunque di essere trascinato in una lite successoria,
• e di conseguenza molte banche erano caute nel concedere un mutuo con ipoteca su immobili di provenienza donativa.

Un concetto chiave: la “quota di legittima” non si può aggirare

È importante chiarire un punto spesso sottovalutato: in Italia non si è liberi al 100% di donare tutto il proprio patrimonio a chi si vuole, perché la legge tutela alcuni eredi “protetti” (di regola coniuge e figli).
In pratica, una parte del patrimonio è riservata per legge a questi familiari: è la quota di legittima. Questo significa che:
 

• la donazione fatta oggi viene riconsiderata domani al momento della successione;
• se, sommando donazioni e patrimonio rimasto, risulta che i legittimari hanno ricevuto meno del minimo garantito, possono chiedere di essere reintegrati;
• la contestazione non nasce perché la donazione “è illegittima”, ma perché può risultare squilibrata rispetto ai diritti minimi degli eredi protetti.

Quindi la donazione resta possibile, ma va ragionata con una domanda semplice: “Sto lasciando abbastanza patrimonio (o valore) per rispettare la quota minima che la legge riserva a coniuge e figli?”
La novità: stop alla restituzione (e più circolazione dell’immobile)

Con l’abolizione dell’azione di restituzione, l’immobile non è più “inseguibile” presso i terzi acquirenti.
Questo significa che, se dopo la morte del donante un legittimario contesta la donazione perché lesiva della legittima:
 

• potrà ancora agire contro il donatario per far valere i propri diritti;
• ma se il donatario, nel frattempo, ha venduto l’immobile e non ha patrimonio sufficiente per ripagare l’erede defraudato, quest’ultimo resterà insoddisfatto come un creditore senza capienza;
• senza poter farsi restituire l’immobile passato a chi lo ha comprato.

L’unica eccezione

Se il donatario ha trasferito il bene a titolo gratuito (donandolo a sua volta), chi riceve questa seconda donazione deve soddisfare in denaro le pretese dei legittimari. Anche in questo caso, però, l’obiettivo resta la tutela della circolazione dell’immobile. Cosa fare subito
 

1. Se stai pensando di donare un immobile, valuta l’operazione con un check “vendibilità futura”: potrebbe essere molto più gestibile rispetto al passato.
2. Se ci sono altri possibili legittimari, pianifica bene: la circolazione del bene è più tutelata, ma i diritti di legittima restano e vanno gestiti con attenzione.

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