Affitti brevi: dal terzo immobile arriva la partita IVA

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Locazioni brevi: dal terzo immobile scatta la partita IVA

Dal 1° gennaio 2026 sono cambiate alcune regole fiscali per chi affitta immobili con la formula delle locazioni brevi. La novità arriva con la nuova legge di Bilancio e riguarda soprattutto chi gestisce più appartamenti destinati agli affitti turistici.

Prima di tutto è bene chiarire cosa si intende per locazione breve. Si tratta di contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, spesso utilizzati per vacanze, ma anche per trasferte di lavoro, periodi di studio o altre esigenze temporanee. Il proprietario dell’immobile è una persona fisica e può offrire solo alcuni servizi accessori limitati, come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, le utenze o il Wi-Fi.
Non rientrano invece in questa categoria:
 

• gli affitti superiori a 30 giorni (ad esempio una locazione turistica per tutta la stagione estiva);
• le attività svolte in forma imprenditoriale, come affittacamere o strutture con servizi organizzati (reception, ristorazione, ecc.).

La vera novità riguarda il numero di immobili dati in locazione breve.

Come cambia la tassazione
Il sistema rimane sostanzialmente invariato per chi affitta uno o due immobili.
In particolare:
 

• Primo immobile: tassazione con cedolare secca al 21%
• Secondo immobile: tassazione con cedolare secca al 26%

La situazione cambia invece quando gli immobili diventano tre o più.
A partire dal terzo immobile dato in locazione breve, infatti, la legge presume che il proprietario svolga un’attività di impresa. Di conseguenza diventa obbligatorio aprire la partita IVA.
Si tratta di una novità importante, perché fino al 31 dicembre 2025 questa presunzione scattava solo dal quinto immobile.

Cosa comporta l’apertura della partita IVA

Il cambiamento non riguarda solo la tassazione.
Quando l’attività viene considerata imprenditoriale entrano in gioco anche altri obblighi, tra cui:
 

• versamento dei contributi previdenziali
• tenuta della contabilità
• emissione delle fatture
• gestione dell’IVA

Tutti adempimenti che rendono la gestione molto più complessa rispetto al semplice pagamento della cedolare secca.
In alcuni casi potrebbe comunque essere possibile ridurre il peso fiscale optando per il regime forfettario, se si rispettano i requisiti previsti.

Attenzione ai tentativi di aggirare le regole
È probabile che alcuni proprietari cerchino di aggirare il nuovo limite dei tre immobili. Le soluzioni più ipotizzate sono:
 

• intestare l’immobile a figli o parenti;
• trasformare l’affitto breve in affitto tradizionale;
• concedere l’immobile in comodato con successivo subaffitto.

Si tratta però di situazioni che l’Agenzia delle Entrate potrà verificare, soprattutto se emergono comportamenti elusivi o irregolari.

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