Rivalutazione di terreni e partecipazioni con "Decreto Energia" del 1° marzo
Rivalutazione dei terreni nel “Decreto Energia”
Il “Decreto Energia” del primo marzo, ha riproposto per l’ennesima volta la possibilità di rideterminare il valore di acquisto delle partecipazioni sociali in società non quotate e di terreni edificabili e con destinazione agricola, che siano posseduti alla data del 1° gennaio 2022.
Quando la rivalutazione ha senso
Rivalutare significa “aggiornare” il valore storico di…, nel nostro caso, uno o più terreni edificabili e/o a destinazione agricola ovvero di una o più partecipazioni in società non quotate, al loro valore attuale di mercato.
Ha un significato procedervi nel caso in cui sia prevedibile, in tempi relativamente brevi, la loro cessione.
Se infatti si possedesse, ad esempio, una partecipazione in una società a suo tempo acquisita a un prezzo molto basso rispetto a quello che potesse avere (perché la società si è rafforzata patrimonialmente, ha un valore di avviamento significativo o altro…) oggi, se per essa si procedesse alla vendita, emergerebbe un forte divario (plusvalenza) tra il valore originario e quello attuale.
Su tale plusvalenza sarebbe dovuta l’imposta che è corretto ipotizzare attorno al 30%.
Se però si potesse allineare il valore iniziale a quello attuale, la plusvalenza si annullerebbe, come anche l’imposta eventualmente dovuta sulla cessione.
In pratica:
se possedessi una partecipazione costata 10 e la rivendessi a 100, realizzerei una plusvalenza di 90 sulla quale pagherei 30 di imposte;
se, invece, prima di procedere alla cessione a 100, aggiornassi (rivalutassi) il valore storico di 10 per portarlo a 100, allora la plusvalenza sarebbe pari a zero e il risparmio di imposta pari a 30.
Il ragionamento è identico anche parlando di terreni edificabili o a destinazione agricola.
Nulla è regalato: quale imposta versare
L’operazione di aggiornamento non è però gratuita perché, per poterla effettuare, bisogna versare una imposta pari al 14% del valore rivalutato.
Tornando all’esempio:
se possedessi una partecipazione costata 10 e la rivendessi a 100, realizzerei una plusvalenza di 90 sulla quale pagherei 30 di imposta;
se, invece, prima di procedere alla cessione a 100, aggiornassi (rivalutassi) il valore storico di 10 per portarlo a 100, allora la plusvalenza sarebbe pari a zero e il risparmio di imposta pari a 30, ma mi farei carico di un’imposta sostituiva di 14 e il mio risparmio di imposta netto sarebbe di 16.
Come si vede il vantaggio in termini impositivi è consistente.
Una circostanza che ben può indurre ad approfittare dell’opportunità di rivalutazione riproposta dall’ Erario.
I soggetti interessati
La rivalutazione dei terreni può essere eseguita solo da:
Persone fisiche, per operazioni estranee all’esercizio di attività d’impresa;
Enti non commerciali;
Società semplici e soggetti equiparati;
Soggetti non residenti in Italia e privi di stabile organizzazione.
ATTENZIONE: i terreni e le partecipazioni devono essere posseduti alla data del 1° gennaio 2022.
Requisito oggettivo
I terreni agricoli o edificabili devono essere posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, superficie, enfiteusi) e devono essere al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata.
Quanto alle partecipazioni, la norma si applica esclusivamente ai titoli, alle quote e ai diritti, non negoziati nei mercati regolamentati.
Si applica quindi, tipicamente, ai titoli o quote di partecipazione al capitale di società quali Srl, Snc, Sas.
Iter operativo e termine
Il termine è il 15 Giugno 2022.
Entro tale data dovrà essere rideterminato il costo o valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola e/o quello delle partecipazioni.
A questo proposito, entro il 15 Giugno 2022, sarà necessario:
far redigere una perizia di stima da un professionista abilitato;
versare l’imposta sostitutiva.
La perizia di stima
La perizia di stima deve essere asseverata a cura dello stesso professionista che l’ha stilata.
Alla redazione delle perizie sono abilitati:
per le partecipazioni, gli iscritti all’Albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, gli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti;
per terreni edificabili e con destinazione agricola, gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.
Misura dell’imposta sostitutiva
Il versamento dell’imposta sostitutiva è fondamentale affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale, da assumere ai fini del computo della plusvalenza.
L’aliquota è del 14% e va applicata al valore del terreno e/o della partecipazione come risultante dalla perizia asseverata di stima.
Versamento dell’imposta sostitutiva
Il versamento dell’imposta sostitutiva, mediante modello F24, può avvenire:
in un’unica soluzione, entro il 15 giugno 2022;
ovvero
in un massimo di tre rate annuali di pari importo (il 15 giugno 2022, il 15 giugno 2023 e il 15 giugno 2024).
Sull’importo delle rate successive alla prima, sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versare contestualmente a ciascuna rata.
Se la prima rata dell’imposta sostitutiva non venisse versata entro il 15 giugno, la rivalutazione non si considererebbe perfezionata e non sarebbe possibile sanare l’omesso versamento tramite l’istituto del ravvedimento operoso.
L’omesso versamento nei termini delle rate successive alla prima, invece, non inficia la rideterminazione e per la regolarizzazione della seconda e della terza rata, ed è possibile ricorrere al ravvedimento operoso.
In pratica è imprescindibile pagare la prima rata alla scadenza del 15 Giugno.
Successivamente il ritardo di qualche giorno sarà ravvedibile senza compromissione degli effetti della rivalutazione operata.
Un’opportunità da valutare caso per caso
È sempre opportuno in queste occasioni analizzare le specifiche situazioni.
Vi invitiamo pertanto a contattare il nostro Studio per ogni ulteriore approfondimento, per una valutazione di convenienza/fattibilità e per redigere eventualmente le necessarie perizie, in quanto professionisti abilitati per la redazione della stima delle partecipazioni societarie.
Desideri fare LA MOSSA GIUSTA nella tua attività?
Compila il Form di contatto nel nostro sito o scrivi a segreteria@studioassociatomsc.com per richiedere aggiornamenti e maggiori informazioni sulle attività dello Studio e per restare aggiornato sulle norme di maggior interesse e impatto per le attività produttive e le PMI in questa delicata fase sanitaria ed economica.